Resposta rápida
Em 2026, uma obra pode pagar IVA a 6 % em vez de 23 % em três casos: renovação ou reparação de uma casa usada para habitação (verba 2.27, se os materiais não passarem de 20 % do valor da obra), reabilitação de um imóvel numa Área de Reabilitação Urbana (verba 2.23) e construção ou reabilitação para habitação própria e permanente ou arrendamento, ao abrigo do Pacote Habitação. Numa obra de 50 000 €, a diferença são 8 500 €.
Quando é que uma obra paga IVA a 6 %?
A diferença pesa: numa obra de 50 000 €, pagar 6 % em vez de 23 % são 8 500 € a menos. Mas a taxa reduzida tem condições, e um erro na fatura pode fazer subir tudo para 23 %. Este guia explica as regras em linguagem simples.
As três regras do IVA a 6 % em 2026
| Regra | Quando se aplica | O ponto a não falhar |
|---|---|---|
| Verba 2.27 do CIVA | Renovação, remodelação, reparação ou conservação de um imóvel usado para habitação (própria, arrendada ou segunda casa) | Os materiais não podem passar de 20 % do valor total da obra |
| Verba 2.23 do CIVA | Reabilitação de um imóvel localizado numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) | O imóvel tem de estar dentro da ARU (confirma no site da câmara) |
| Pacote Habitação (DL 97/2026) | Construção ou reabilitação de casas para habitação própria e permanente ou arrendamento a preços moderados | Obras licenciadas entre 23/09/2025 e 31/12/2029, com limites de preço e de renda |
A regra dos 20 % dos materiais
Na verba 2.27, os materiais entram nos 6 % só se não passarem de 20 % do valor total da obra. Se passarem, a mão de obra continua a 6 % e os materiais pagam 23 %, discriminados na fatura. É o chamado regime misto.
O que fica sempre a 23 %
- Manutenção corrente e limpezas.
- Obras em piscinas, saunas e instalações semelhantes.
- Obras em lojas, escritórios ou alojamento turístico, salvo se o imóvel estiver numa ARU.
- Compras de materiais feitas por ti, sem contrato de empreitada.
- Imóveis de luxo acima dos limites do Pacote Habitação.
Construir a tua casa: a devolução da diferença
Se fores tu a construir a casa onde vais viver, pagas o IVA a 23 % ao empreiteiro e pedes depois à Autoridade Tributária a devolução da diferença entre 23 % e 6 %, dentro do prazo contado a partir da licença de utilização. Guarda todas as faturas da obra.
Como comparar orçamentos com taxas de IVA diferentes
Dois orçamentos para a mesma obra podem vir com taxas diferentes: um a 6 % e outro a 23 %. Comparar os totais com IVA engana, porque o mais barato pode ser só o que aplicou a taxa mais baixa. Compara sempre o valor sem IVA, e confirma porque é que cada empresa aplicou a taxa que aplicou.
Na Doors, cada proposta mostra o regime de IVA e o valor sem IVA, e a comparação entre propostas é feita sem IVA. Quando pedes orçamento, indicas o uso do imóvel e se está numa ARU, para os profissionais aplicarem a taxa certa desde o início.
Perguntas frequentes
A remodelação de uma segunda casa pode ter IVA a 6 %?
Sim. A verba 2.27 aplica-se a imóveis usados para habitação, seja própria e permanente, arrendada ou segunda habitação, desde que os materiais não passem de 20 % do valor da obra.
Como sei se a minha casa está numa ARU?
As Áreas de Reabilitação Urbana são definidas por cada câmara municipal e publicadas no seu site, normalmente com um mapa. Se não tiveres a certeza, pergunta à câmara ou ao profissional que vai fazer a obra.
Se eu comprar os materiais, o IVA é 6 %?
Não. A taxa reduzida aplica-se a empreitadas. Os materiais que compras diretamente numa loja pagam IVA a 23 %.
O que acontece se o profissional aplicar 6 % sem direito?
A Autoridade Tributária pode exigir a diferença à empresa que faturou. Para evitar surpresas, pede que a proposta indique a regra que justifica os 6 % e, quando os materiais pesam muito, a separação entre mão de obra e materiais.
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